রাইডারদের অনুশীলন সুবিধা রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর কর ছাড়াই দুবার হাত পরিবর্তন করেছে

পাঁচ বছর আগে রেইডাররা যখন তাদের হেন্ডারসন সদর দফতর এবং অনুশীলন সুবিধার জন্য জমি কিনেছিল তখন করদাতাদের কাছ থেকে একটি বড় মূল্য বিরতি পেয়েছিল।

কিন্তু ফুটবল কমপ্লেক্স তখন থেকে রিয়েল এস্টেট ট্রান্সফার ট্যাক্সের একটি পয়সাও তৈরি না করে দুবার হাত বদল করেছে - যখন লোকেরা বাড়ি এবং অন্যান্য সম্পত্তি ক্রয় করে তখন নিয়মিতভাবে একটি ফি প্রদান করা হয়।

দেবদূত সংখ্যা 291

এবং যখন নেভাদা আইন প্রণেতারা গত বছর লাস ভেগাস রিভিউ-জার্নাল দ্বারা উন্মোচিত একটি স্থানান্তর ট্যাক্সের ফাঁকফোকর বন্ধ করার জন্য একটি বিল বিবেচনা করছেন, রাইডার্স-সুবিধা চুক্তিগুলির সাথে ট্যাক্স এড়ানোর কৌশলগুলি প্রভাবিত হবে না।

ক্লার্ক কাউন্টির প্রাক্তন কমিশনার এবং নেভাদা সমাবেশের মহিলা ক্রিস গিউঞ্চিগলিয়ানি বলেছেন, নতুন ট্রান্সফার-ট্যাক্স আইনটি 'অন্তত ফাঁক বন্ধ করার একটি প্রচেষ্টা।'

'এতে কার চোখ থাকা উচিত ছিল?' তিনি বলেন, কমিশনার হিসাবে তার ডজনখানেক বছরে একটি এজেন্ডা আইটেম দেখেছেন বা স্থানান্তর কর সম্পর্কে কোনও কথোপকথন শুনেছেন বলে তিনি মনে করতে পারেন না।

সাম্প্রতিক বিক্রয়ের সাথে ফুটবল দল জড়িত ছিল না, যেটি ইতিমধ্যে যৌগটি বিক্রি করেছে এবং একটি চুক্তিতে এটিকে ফেরত লিজ দিয়েছে যা স্থানান্তর কর তৈরি করেছিল। কিন্তু শেষ দুটি লেনদেন ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের একটি ট্যাক্স এড়াতে দেয় যা নেভাদার সাধারণ তহবিল, স্কুল, নিম্ন আয়ের আবাসন এবং অন্যান্য পরিষেবাগুলিতে যায়। বিক্রয় মূল্যগুলিও জনসাধারণের দৃষ্টিভঙ্গি থেকে অস্পষ্ট ছিল, লাস ভেগাসে একটি বিরল ঘটনা।

অ্যাসেম্বলি স্পিকার স্টিভ ইয়েগার, একজন লাস ভেগাস ডেমোক্র্যাট যিনি ট্রান্সফার-ট্যাক্স ছিদ্র বন্ধ করার জন্য বিলটির সহ-স্পন্সর করেছিলেন, মন্তব্য করতে অস্বীকার করেছেন, একটি ইমেলে লিখেছেন যে তিনি রেইডারদের সুবিধার পরিস্থিতি সম্পর্কে জানেন না। তিনি একটি ফলো-আপ ইমেলের জবাব দেননি কেন তার আইনটি করের জন্য শুধুমাত্র একটি অব্যাহতি লক্ষ্য করে।

বিলে ট্রান্সফার ট্যাক্সে অপরিবর্তিত 13টি অন্যান্য ছাড় রয়েছে, যার মধ্যে দুটি রেইডার-সুবিধা চুক্তিতে উল্লেখ করা হয়েছে।

পরিমাপের অন্য প্রধান পৃষ্ঠপোষক, সমাবেশের সংখ্যাগরিষ্ঠ নেতা সান্দ্রা জাউরেগুই, ডি-লাস ভেগাস, মন্তব্যের অনুরোধে সাড়া দেননি।

ফুটবল রিয়েল এস্টেট ডিল

রাইডার্স কম্পাউন্ড, 1475 রেইডার্স ওয়ে, এম রিসোর্টের কাছে সেন্ট রোজ পার্কওয়ের অদূরে, 300,000 বর্গফুটের বেশি বিস্তৃত। এটি একটি তিনতলা অফিস বিল্ডিং, ইনডোর এবং আউটডোর ফুটবল ক্ষেত্র, জিম এবং লকার রুম সহ একটি পারফরম্যান্স সেন্টার এবং একটি আউটডোর পুল নিয়ে গর্ব করে৷

হেন্ডারসন শহর জমি বিক্রি করেছে কমপ্লেক্সের জন্য রেইডারদের জন্য মাত্র মিলিয়ন, এর বাজার মূল্যের অর্ধেক, এই চুক্তিটি অন্যান্য অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডকে উত্সাহিত করবে বলে।

পরে ভাঙ্গা মাটি 2019 সালের গোড়ার দিকে প্রকল্পে, দলটি 2020 সালের ফেব্রুয়ারিতে শিকাগো আর্থিক পরিষেবা সংস্থা মেসিরোর কাছে 191 মিলিয়ন ডলারে নির্মাণাধীন সুবিধা বিক্রি করে এবং এটিকে আবার লিজ দেয়, সম্পত্তির রেকর্ড দেখায়।

বিক্রয় ছিল একটি ফুটবল দলের জন্য দ্রুত বায়ুপ্রবাহ এমনকি এটি লাস ভেগাসে তার প্রথম হোম গেমটি খেলার আগে, সুবিধাটি দখলকৃত ছাড়যুক্ত জমির ক্রয় মূল্যের 30 গুণেরও বেশি দল উপার্জন করেছিল।

সম্পত্তির রেকর্ড দেখায় যে বিক্রয় থেকে 0,000 ট্রান্সফার ট্যাক্সের বেশি আয় হয়েছে। এটি শেষবার ছিল না যে কোনও বাইরের বাড়িওয়ালা রাইডারদের সুবিধা অধিগ্রহণ করেছিল, তবে এটি স্থানান্তর কর রাজস্ব উত্পাদনকারী এই চুক্তিগুলির সমাপ্তি চিহ্নিত করেছিল।

RER ফাইন্যান্সিয়াল গ্রুপের প্রতিষ্ঠাতা ক্রিস্টোফার ক্যালিভোকাস 2020 সালের ডিসেম্বরে মেসিরো থেকে ফুটবল কমপ্লেক্সটি অধিগ্রহণ করেছিলেন, সম্পত্তির রেকর্ড নির্দেশ করে। সম্পত্তির দলিল কোন বিক্রয় মূল্য বা স্থানান্তর কর দেখায়নি, উভয়ই $N/A হিসাবে তালিকাভুক্ত।

কর অব্যাহতি দাবি করার জন্য, এটি বলে যে সম্পত্তিটি এমন একটি ব্যবসায়িক সত্তার কাছে হস্তান্তর করা হয়েছে যা সম্পূর্ণরূপে বিক্রেতার মালিকানাধীন।

এই গত সপ্তাহে, RER এর ওয়েবসাইট এখনও কোম্পানি বলেছে রাইডারদের সুবিধার মালিক দলের সাথে একটি দীর্ঘমেয়াদী লিজ অধীনে.

ভার্জিনিয়া রিয়েল এস্টেট ফার্ম ক্যাপিটাল স্কয়ার এই অতীত ঘোষণা ডিসেম্বর যে এটি রাইডারদের সুবিধা অর্জন করেছে, একটি সংবাদ বিজ্ঞপ্তিতে বলা হয়েছে যে চুক্তিটি কোম্পানি এবং এর বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি 'টাচডাউন' ছিল। এটি শর্তাবলী বা বিক্রেতার নাম ঘোষণা করেনি কিন্তু বলেছেন এটি তথাকথিত ডেলাওয়্যার সংবিধিবদ্ধ ট্রাস্ট বিনিয়োগ প্রস্তাবের পক্ষে সম্পত্তি অধিগ্রহণ করেছে।

জুন 1 কি চিহ্ন?

দলিল বিক্রয় মূল্য $N/A এবং স্থানান্তর কর ফাঁকা হিসাবে তালিকাভুক্ত করা হয়েছে। কর অব্যাহতি দাবি করার জন্য, এটি বলেছে যে সম্পত্তি 'ট্রাস্টের কাছ থেকে বা বিবেচনা ছাড়াই' হস্তান্তর করা হয়েছে, রেকর্ড দেখায়।

মেসিরো সিনিয়র ম্যানেজিং ডিরেক্টর গ্যারি কোহেন রিভিউ-জার্নালকে বলেছিলেন যে 'গোপনীয়তা চুক্তির কারণে,' তিনি 'অন্যথায় সর্বজনীনভাবে উপলব্ধ হওয়ার চেয়ে বেশি তথ্য শেয়ার করার অবস্থানে ছিলেন না।'

কালিভোকাস বলেছেন যে একজন ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারী হিসাবে, তিনি কীভাবে লেনদেন গঠন করেন তার জন্য তিনি সাক্ষাৎকার দেন না বা তার কারণ নিয়ে আলোচনা করেন না। যাইহোক, তিনি নিশ্চিত করেছেন যে তিনি মেসিরো থেকে ফুটবল সুবিধা অর্জন করেছেন এবং গত বছরের শেষের দিকে ক্যাপিটাল স্কয়ারে বিক্রি করেছেন।

ক্যাপিটাল স্কোয়ার মন্তব্য করতে অস্বীকার করেছে।

রেইডাররা মন্তব্যের জন্য অনুরোধের জবাব দেয়নি।

জ্যারেড স্মিথ, হেন্ডারসনের অর্থনৈতিক উন্নয়ন ও পর্যটনের পরিচালক, বলেছেন রাইডারদের সুবিধা 'আমরা যেমন আশা করেছিলাম ঠিক তেমনই পারফর্ম করছে,' যোগ করে এটি এলাকার দিকে মনোযোগ আকর্ষণ করে এবং কাছাকাছি উন্নয়নকে প্ররোচিত করে।

স্মিথ, যাকে গত গ্রীষ্মে শহর দ্বারা নিয়োগ করা হয়েছিল, তিনি বলেছিলেন যে তিনি কীভাবে রেইডার-সুবিধা বিক্রয় কাঠামোগত ছিল সে সম্পর্কে সচেতন ছিলেন না।

মূল্য প্রকাশ 'ভোক্তাদের ক্ষমতায়ন করে'

যখন দক্ষিণ নেভাদায় রিয়েল এস্টেট বিক্রি করা হয়, ক্রয় মূল্য, ক্রেতা এবং বিক্রেতার নাম, স্থানান্তর কর এবং অন্যান্য তথ্য নিয়মিতভাবে ক্লার্ক কাউন্টির সাথে লেনদেন রেকর্ড করে এমন দলিলের তালিকাভুক্ত করা হয়।

বিলাসবহুল-বাড়ির ক্রেতা এবং অন্যান্য সম্পত্তির মালিকরা কখনও কখনও সীমিত দায়বদ্ধতা সংস্থা বা অন্যান্য সত্তার পিছনে তাদের পরিচয় লুকিয়ে রাখে, তবে লাস ভেগাসে সম্পত্তির বিক্রয় মূল্য গোপনীয়তার মধ্যে লুকিয়ে রাখা আরও কম সাধারণ বলে মনে হয়।

লিউক বেল, হোম-লিস্টিং সাইট জিলোতে সরকারী সম্পর্ক এবং জনবিষয়ক বিষয়ের পরিচালক, বলেছেন বিক্রয় প্রকাশের তথ্য 'ভোক্তাদের ক্ষমতায়ন করে, তাদের রিয়েল এস্টেট লেনদেনের আরও ভাল মূল্যায়ন এবং নেভিগেট করতে সহায়তা করে।'

ক্লার্ক কাউন্টিতে রিয়েল এস্টেট ট্রান্সফার ট্যাক্সের পরিমাণ বিক্রয় মূল্যের 0.51 শতাংশ, যার অর্থ 0,000 বাড়ি বিক্রয় ,530 ট্যাক্স বিল তৈরি করে।

নেভাদা গত অর্থবছরে 0 মিলিয়নেরও বেশি ট্রান্সফার ট্যাক্স রাজস্ব আয় করেছে, যদিও লাস ভেগাস বিগত বছরগুলিতে প্রচুর লাভজনক চুক্তি দেখেছে যা বড় কোম্পানিগুলিকে এটি পরিশোধ করা থেকে রক্ষা করেছে।

গত বসন্তে রিভিউ-জার্নাল এ কথা জানিয়েছে কমপক্ষে .5 বিলিয়ন মূল্যের লেনদেন লাস ভেগাস এলাকায় - প্রায় দুই ডজন বিক্রয় যার মধ্যে হোটেল-ক্যাসিনো, মল এবং অন্যান্য সম্পত্তি রয়েছে যার মধ্যে বেশিরভাগই স্ট্রিপের বা কাছাকাছি - 2007 সাল থেকে কোনো প্রকাশ্যে রিপোর্ট করা রিয়েল এস্টেট ট্রান্সফার ট্যাক্স ছাড়াই বন্ধ ছিল। এই ধরনের চুক্তিতে, বিনিয়োগকারীরা প্রায়ই সরাসরি সম্পত্তি কেনার পরিবর্তে রিয়েল এস্টেটের মালিকানা ধারণ করে এমন একটি সত্তা অর্জন করে।

ঝরনা ডাইভার্টার ভালভ মেরামত টান আপ

জড়িত কোম্পানিগুলি সাধারণত নিউজ রিলিজে বিক্রয় মূল্য ঘোষণা করে। কাউন্টির সাথে দাখিলকৃত দলিল, যাইহোক, নিয়মিতভাবে কোন বিক্রয় মূল্য বা স্থানান্তর কর প্রদর্শন করে না এবং প্রায়ই একটি কর অব্যাহতি উদ্ধৃত রাষ্ট্রীয় আইনের অধীনে অনুমোদিত যখন সম্পত্তির মালিকরা রিয়েল এস্টেটকে একটি সাবসিডিয়ারিতে স্থানান্তরিত করে।

সেই ছাড়টি পরিবর্তন করতে চাওয়া আইনটি গত মাসে একটি মূল বাধা সাফ করেছিল যখন রাজস্ব সংক্রান্ত নেভাদা অ্যাসেম্বলি কমিটি পাস হয়েছিল বিধানসভা বিল 448 . পরিমাপ স্থানান্তর কর প্রদানের প্রয়োজন হবে যদি একটি সম্পত্তি একটি ব্যবসায়িক সত্তার কাছে স্থানান্তরিত হয় যা 'এই ট্যাক্স এড়ানোর উদ্দেশ্যে গঠিত হয়েছিল।'

ক্লার্ক কাউন্টিতে, নির্দিষ্ট স্থানান্তর কর ছাড়ের জন্য সহায়ক ডকুমেন্টেশন প্রয়োজন যা দেখায় যে লেনদেন রেকর্ড করার সময় বিভিন্ন ব্যবসায়িক সত্তার মালিক কে আছে, নির্দেশ প্যাকেট কাউন্টির ওয়েবসাইটে।

এই নথিতে অপারেটিং চুক্তি, ফেডারেল ট্যাক্স রিটার্ন, স্টক সার্টিফিকেট বা অংশীদারিত্বের চুক্তি অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে কিন্তু পাবলিক করা হয় না, প্যাকেট বলে।

রিভিউ-জার্নাল রেইডারদের সুবিধায় শেষ দুটি কাজের জন্য কাউন্টিতে জমা দেওয়া যেকোনো স্থানান্তর-কর-ছাড় সমর্থনকারী ডকুমেন্টেশনের অনুলিপির অনুরোধ করার পরে, কাউন্টির মুখপাত্র এরিক পাপ্পা বলেছিলেন যে এই রেকর্ডগুলি রাষ্ট্রীয় আইনের অধীনে 'গোপনীয়'।

'আমাদের সকলের এটিকে চিয়ারলিড করা উচিত'

7799 দেবদূত সংখ্যা

রেইডাররা 1984 সাল থেকে একটি সুপার বোল জিতেনি, কিন্তু তবুও তাদের মান গত দশকে বেড়েছে, ক্যালিফোর্নিয়ার ওকল্যান্ড থেকে লাস ভেগাসে যাওয়ার পর থেকে।

দলটি, যেটি একটি নবনির্মিত স্টেডিয়ামে হোম গেম খেলে 0 মিলিয়ন পাবলিক ফান্ড দ্বারা সমর্থিত, গত বছর মূল্য ছিল .1 বিলিয়ন, এনএফএলে নবম-সর্বোচ্চ। এটি 2017 সালে .4 বিলিয়নের সাথে তুলনা করা হয়েছে - নেভাদা আইন প্রণেতারা তাদের নতুন স্টেডিয়ামের জন্য মোটা পাবলিক ভর্তুকি অনুমোদন করার পরের বছর - এবং 2013 সালে 5 মিলিয়ন, ফোর্বস অনুযায়ী পত্রিকা .

হেন্ডারসন সিটি কাউন্সিল যখন তাদের নতুন সদর দফতর এবং অনুশীলন সুবিধার জন্য 2018 সালে শহরের মালিকানাধীন 55.6 একর জমি রাইডারদের কাছে বিক্রি করার কথা বিবেচনা করছিল, তখন শহরের কর্মকর্তারা এবং ব্যবসায়িক বুস্টাররা বলেছিলেন যে এই চুক্তিটি এলাকার উন্নয়ন ত্বরান্বিত করতে এবং অন্যান্য নিয়োগকারীদের হেন্ডারসনের কাছে আকৃষ্ট করতে সহায়তা করবে।

পিটার গুজম্যান, ল্যাটিন চেম্বার অফ কমার্সের সভাপতি এবং সিইও, কাউন্সিল সদস্যদের বলেছিলেন যে এই বিক্রয় একটি 'পরম নো-ব্রেইনার' ছিল।

'আমাদের সবার উচিত এটিকে চিয়ারলিড করা,' তিনি বলেছিলেন।

সবাই করেনি।

ক্রিস্টাল হেন্ড্রিকসন, তখন একজন হেন্ডারসনের বাসিন্দা, কাউন্সিলকে বলেছিলেন যে দেখে মনে হচ্ছে 'শহরে কিছু জিনিস যা ঘটছে তা খুব একটা অর্থবহ নয়।'

'আমি রেইডারদের হেন্ডারসনের কাছে স্বাগত জানাই যতক্ষণ না তারা স্থানীয় করদাতাদের পিছনে তাদের ভাগ্য তৈরি করছে না,' তিনি বলেছিলেন।

এলি সেগালের সাথে যোগাযোগ করুন esegall@reviewjournal.com অথবা 702-383-0342। অনুসরণ করুন @এলি_সেগাল টুইটারে. সেগাল রিভিউ-জার্নালের তদন্তকারী দলের একজন প্রতিবেদক, যে রিপোর্টিংয়ে ফোকাস করে যা নেতা, ব্যবসা এবং এজেন্সিগুলিকে দায়বদ্ধ করে এবং অন্যায়কে প্রকাশ করে।